節税が得意な税理士、(株)日本中央会計事務所、日本中央税理士法人

--------------------------------------------------------------------
＜ご友人、知人にもこのメルマガをご紹介頂ければ、幸いです。＞
http://www.success-idea.com/magazine/
＜顧問契約、相続税のご相談、単発のご相談のお問合せは＞

本社：０３−３５３９−３０４７（平日９：００〜１９：００）
横浜支店：０４５−４４０−６０８７（平日９：００〜１８：００）

http://www.77setsuzei.com/form/consul/index.html　（２４時間受付）
--------------------------------------------------------------------

朝４時起きの税理士見田村です。

いつもありがとうございます。

最初にお知らせがあります。

当社で販売している「組織の自動化ノウハウＤＶＤ」ですが、ご購入特典が３つあります。

その中の１つに「見田村、または、内海との無料面談」があるのですが、時間的な都合から、この特典「のみ」を廃止いたします。

ただし、４/３０までにご購入頂いた方は対象内とさせて頂きます。

４月は新入社員も入り、組織運営に問題が起こりやすい時期でもあります。

あなたが「組織の自動化」にご興味があれば、ご覧になってみてください。

●「組織の自動化ノウハウＤＶＤ」はこちら

http://www.success-idea.com/221170/

では、今日の１分セミナーにいきましょう。

今回は「銀行と担保を外す交渉をしましょう」です。

銀行から融資を受けている場合、社長の自宅などの不動産が担保になっている場合があります。

もちろん、これが適正な担保であればいいのですが、場合によっては明らかに過剰になっている場合もあります。

こういう場合、担保を外す交渉を銀行とすべきです。

金融庁の監督指針でも下記の記載（一部、略）があります。
---------------------------------------------------
健全な融資慣行は必ずしも担保・保証に頼ることではなく、

貸付けは、借り手の経営状況、資金使途、回収可能性等を

総合的に判断して行うものであることを認識し、

また、「事業からのキャッシュフローを重視し、

担保・保証に過度に依存しない融資の促進を図る」観点から、

経営の方針としてどのように対応しようとしており、

当該方針が実際の説明態勢にどのように反映されているか。
---------------------------------------------------

監督指針では

○事業からのキャッシュフローを重視

○担保・保証に【過度】に依存しない融資の促進を図る

○この方針の説明態勢

という部分がポイントになっています。

また、同じく監督指針の別の部分では下記の旨も書かれています。

---------------------------------------------------
契約時点等における説明（契約締結の客観的合理的理由の説明）

顧客から説明を求められたときは、事後の紛争等を未然に防止するため、

契約締結の客観的合理的理由についても、顧客の知識、経験等に応じ、

その理解と納得を得ることを目的とした説明を行う態勢が整備されているか。

なお、以下のイ．からハ．の検証に関しては、各項に掲げる事項について

顧客から求められれば説明する態勢が整備されているかに留意する。

（イ、ハは省略）

ロ．担保設定契約

極度額等の契約内容について、債務者との取引状況や今後の取引見通し、

担保提供者の財産の状況を踏まえた契約締結の客観的合理的理由
---------------------------------------------------

だから、担保に関して顧客から説明を求められれば、【客観的】で【合理的】な理由を銀行は説明しなければならないのです。

しかし、担保が過剰かどうかの明確な線引きはありません。

だから、「こちらで客観的で合理的な理由を準備」すればいいのです。

その結果、過剰である「可能性」があるならば、担保を外す交渉をすべきなのです。

では、具体的な数字で考えてみましょう。

ちなみに、この事例は私がお客様に提案したものの内容を変えたものです。

数年前に融資額１億円で駐車場を購入したとします。

なお、現時点の残債は７，０００万円とします。

（１）駐車場の現在の路線価での評価※８，０００万円（担保）

※路線価とは毎年８月に発表される土地の評価額

（２）社長の自宅の現在の路線価での評価８，０００万円（担保）

（３）（１）＋（２）＝１億６，０００万円

（４）（３）÷８０％＝２億円（時価）

→「路線価＝時価×８０％」という前提があるから

（５）公示価格（＝時価）の下落率を加味する

→今年の路線価はまだ発表されていないが、公示価格は発表済み

→下落率５％の地域ならば、「２億円×５％＝１，０００万円」の下落

→下落率は下記サイトで計算すれば、調べられます。

http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0

（６）現時点の時価

２億円−１，０００万円＝１億９，０００万円

（７）担保価値

１億９，０００万円×７０％＝１億２，６００万円

→銀行は７０％くらいで評価している

（８）残債と担保価値の比較

「残債７，０００万円＜担保価値１億２，６００万円」となり、かなり超えていることになります。

駐車場だけで計算しても、担保価値は７，０００万円あります。

これがこちら側の「担保が過剰であることの客観的、合理的理由」です。

逆に、銀行側はどういう客観的、合理的理由かを聞いてみましょう。

中小企業の場合、社長も保証人になっています。

さらに、保証協会の保証状況も確認する必要があります。

なぜならば、保証協会の保証で保全されている場合もあるからです。

こういうことを総合的に判断し、残債の額と比べ、過剰である「可能性」があるならば、

「金融庁の監督指針」という言葉を使い、交渉するのです。

ただし、１点だけ誤解して頂きたくないのは、銀行と喧嘩をする前提で書いている訳ではないということです。

あくまでも適正な状態になっていない「可能性」があるならば、交渉して欲しいと言いたいのです。

その際に「金融庁の監督指針」という言葉は非常に有効なのです。

今まで様々な案件に出会う中で「この不動産の担保さえ無ければ・・・」という場面によく出会いました。

以前のメルマガで「リスケをする際に追加担保を要求されても断りましょう」といったのはこういう理由からです。

担保を取られている場合、いざという場面で【大きな足かせ】となる場合があります。

しかし、財務状態が悪くなってからでは外す交渉がしにくくなります。

担保は外せる交渉ができる段階で外す交渉をすべきなのです。

もちろん、これは保証人についても同じことが言えます。

あなたの会社が融資を受けるにあたり、担保に入れた不動産があるならば、確認してみてください。

今なら外せる担保が５年後には外せなくなる場合も絶対にあるのです。

そして、それが大きな負担になる場合もあるのです。

---------------------------------------------------
(株)日本中央会計事務所・日本中央税理士法人
代表取締役・代表社員・税理士見田村元宣

（本社）
東京都港区西新橋2丁目6−2　ザイマックス西新橋ビル3F
電話：０３−３５３９−３０４７

（横浜支店）
神奈川県横浜市西区高島２−１９−１２横浜スカイビル２０階
電話：０４５−４４０−６０８７

○顧問契約、単発のご相談のお問合せは
http://www.77setsuzei.com/form/consul/index.html

○節税、税務調査のノウハウ（動画あり）
http://www.success-idea.com/zeimu/

---------------------------------------------------

●ご友人、知人にもこのメルマガをご紹介ください。
→ http://www.success-idea.com/magazine/

●恵まれない方のために

みなさんが１クリックすると
協賛企業が慈善団体に寄付してくれます（１クリック＝１円）。

今、自分がここにいられることに感謝し、１日１回クリックしませんか。

私も毎日、ワンクリックしています。 http://www.dff.jp/

●本メールマガジンは専門的な内容を分かりやすくするため、

敢えて詳細な要件などは省略していることもございます。

お伝えした方法を実行する際は当社までご相談ください。

また、この内容は掲載日現在の法令や通達などに基づいておりますので、

ご注意ください。