節税が得意な税理士、(株)日本中央会計事務所、日本中央税理士法人

朝４時起きの税理士見田村です。

いつもありがとうございます。

先日、下記の方「限定」で追加ＰＤＦ（無料）を配信しました。

○「絶対節税の裏技７７」のご購入者

○「税務調査の徹底対策ＤＶＤ」のご購入者

ＰＤＦの内容は

「税務調査で役員報酬以外の経済的利益を指摘【は】されても、

否認【は】されないための書式」です。

正直、かなり重要な内容です。

税務調査の対策として、ご利用ください。

しかし、アドレス変更などが原因で、

先日のお知らせが届いていない方がいるようです。

詳細を下記に記載しましたので、ご覧ください。

http://ameblo.jp/mitamura1023/entry-10550610207.html

では、今日の１分セミナーにいきましょう。

今回は「不動産を売却して、銀行に返済するなら？」を解説します。

不景気のため、会社を清算する場合もよくあります。

そして、会社清算にあたり、個人の不動産を売却して、

銀行からの借入金を返済する場合があります。

この場合、売却の方法により税金が【大きく】違ってくるのです。

通常の売却であれば、「売却益×２０％」を税金として取られます。

しかし、下記の流れの中での売却ならば、税金がグッと減るのです。

（１）会社が銀行に返済できなくなり、延滞する

（２）銀行は「保証人である」社長に返済を迫る

（３）社長は「保証人として」、個人の不動産を売却し、銀行へ返済

（４）会社は清算するので、社長が立て替えた金額は回収不能

いくら税金が安くなるかは

「回収不能になった金額は不動産の売却収入に入れなくてよい」

と考えてください※。

※実際には細かい比較計算をします。

たとえば、

○不動産を売却した金額１億円

○銀行に返済した金額１億円

○回収不能になった金額１億円

ならば、税金は０になるのです。

しかし、これが【同様の状況であっても】、

下記の流れで売却すると税金を支払うことになるのです。

（１）会社清算にあたり、銀行に返済するために個人の不動産を売却

→上記と違い、延滞していない前提

→「保証人として」不動産を売却したのではない

（２）銀行へ返済する

（３）会社は清算するので、社長が立て替えた金額は回収不能

この場合、上記と同じように

○不動産を売却した金額１億円

○銀行に返済した金額１億円

○回収不能になった金額１億円

だったとしても、売却金額１億円に対して税金がかかるのです。

細かい計算を省略するならば、

「１億円×２０％＝２，０００万円」が税金となります。

つまり、【同じような状況でも】２，０００万円も差額が出るのです。

これでは、

○銀行に返済できる金額

○会社清算後に個人に残る金額

に大きな影響が出てしまいます。

この話はあくまでも「保証人として不動産を売却」という部分が

ポイントなのです。

○延滞してから、保証人として売却する

○延滞する前に、社長の責任として売却する

という２つは同じようでも非常に大きな違いがあるのです。

過去にこのスキームのコンサルをしたのですが、

実際にはもう少し濃い部分があります。

ただ、それはメルマガに書けない部分があるので、

この方法を検討したいという方は個別にお問合せください。

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