節税が得意な税理士、(株)日本中央会計事務所、日本中央税理士法人

○○さん、朝４時起きの税理士見田村です。

いつもありがとうございます。

先日の１０/２３ですが、４２歳になりました！

まあ、特に感慨もなく、通過点という感じですが（笑）、

ここ１０年は人生の中でも重要な期間だと考えています。

これからも厳選した情報を配信しますので、どうぞ、ご覧下さいね。

それから、「メルマガを友人にも送って欲しい」というご依頼を沢山頂きます。

本当にありがとうございます。

ただ、１つ１つを手作業で登録するのは大変なので、

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では、今日の１分セミナーにいきましょう。

今回は「国税不服審判所で争った結果は・・・」を解説します。

今日は少し色を変えて、投資用不動産（賃貸用不動産）の話をします。

この話は通常の税務調査にも関係する話です。

また、この話は次回に解説する事業承継の話にもつながりますので、

「自分には関係ない」と思われる方もお読みくださいね。

マンションなどの賃貸用不動産は賃借人がいるため、

駐車場などの更地に比べ、土地所有者の土地に対する権利が制限されます。

そのため、賃貸用不動産の評価は更地に比べ、低くなります。

たとえば、更地（例：駐車場）の評価を１００とします。

この土地に賃貸用アパートを建てれば、土地の評価は約８０になります。

多くの地主さんが相続税対策のために、

賃貸用アパートなどを建てるのはこのように土地の評価を下げるためです。

ただし、あくまでも「賃貸している」から「権利が制限される」ので、

「評価が下がる」という理屈です。

だから、空室になっている部屋がある場合、

これに対応する土地部分の評価は下がらないことになります。

ただし、賃借人は一定期間ごとに入れ替わるので、

一時的に空室になっていることもあります。

この空室がある状態で相続や贈与があると、どうなるのでしょうか？

これは「一時的な空室であれば評価減ＯＫ」となっているので問題ありません。

では、「一時的」とはどの程度の期間を指すのでしょうか？

これに関して、平成１１年に発表された情報の中で下記の旨が書かれています。

---------------------------------------------------
賃貸されていない期間が相続などの日の前後１ヶ月程度である【など】、

一時的な期間であること
---------------------------------------------------

税理士が読む専門書にも同様のことが書かれています。

この「１ヶ月程度」をどの程度まで拡大解釈していいのでしょうか？

これに関する国税不服審判所の裁決（平成２１年１０月１３日）

をご紹介しましょう。

この建物は【約９ヶ月間】、空室の状態が続いていました。

そこで、「空室に対応する部分の評価減は駄目」と否認されたのでした。

結果は納税者が勝ったのですが、その理由は

○相続などの日前後だけで、空室期間を判断すべきでない

○どういう状況で空室期間が生じたかも総合的に考えるべき

○賃貸住宅が沢山建っている地域であった

○継続的に不動産業者を通じ、賃借人の募集をしていた

○すぐに賃借人がきまるような状況ではなかった

ということです。

ちなみに、先ほどの平成１１年に発表された情報の中では、

こういう旨「も」書かれています。

---------------------------------------------------
賃借人の退去後、速やかに新たな賃借人の募集が行なわれている場合、

一時的な空室にすぎないものは、空室でないとして評価減ＯＫ
---------------------------------------------------

この旨も書かれているにも関わらず、

９ヶ月間に渡り、空室であったことを理由に否認されたのです。

そして、国税不服審判所まで争い、結果として納税者が勝ったのです。

ここで覚えておいて頂きたいことは

○法律上、空室期間の明確な定義はない

○１１年の資料では下記の２つが書かれている

→退去後すぐに募集し、一時的な空室の場合はＯＫ

→相続などの日の前後１ヶ月程度の空室である【など】一時的な期間ならＯＫ

○結果として、９ヶ月という表面上の数字が原因で否認された

ということです。

これが事実なのです。

当たり前ですが、「税務調査官は否認することが仕事」です。

以前、国税ＯＢの税理士さんと話をしたときも

「いかにグレーを黒にするかが調査官の仕事です」とおっしゃっていました。

逆に、税理士は「グレーをいかに白にするかが仕事」です。

もちろん、グレーのレベルにより、

保守的に判断した方が賢明な場合もあります。

しかし、【経済的な実態、合理性】を考えた場合、

○○さんが「おかしい」と思われれば、十分に争う余地はあるのです。

過去の裁決、判例などを読んでも、

経済的な実態、合理性のあるものは認められています。

だから、積極的な判断をすべきことはすべきなのです。

表面上の形式にとらわれてはいけないことが沢山あるのです。

しかし、世の中で行なわれた判断を見ていると、

必要以上に保守的になっている事例が沢山あります。

これは「余分な」税金を払っているということです。

積極的に判断すべきことは判断し、きちんと節税することが重要なのです。

ここは覚えておいて下さいね。

追伸

税務調査に関するご相談が増えていますが、

多くの方が「もっと早くＤＶＤを見れば良かった」とおっしゃいます。

無期限で全額返金保証ですので、

○○さんに必要であれば、ご覧くださいね。

（お客様の声）
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＜東京都江東区有限会社フレスコ紺野慎一様＞

後の祭りですが、今日のセミナーを受講していれば防げたはずの内容があり、

もっと早くに駆け付けていればと思うと残念です（笑）。

二度と税務調査は御免ですが、そうはいかないでしょうから、

次回調査にしっかりと役立てたいと思います。
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