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朝４時起きの税理士　見田村です。

いつもありがとうございます。

では、今日の１分セミナーにいきましょう。

今日は「相続、事業承継、不動産の購入、借金」です。

今日は数字を沢山使いますが、

重要な内容なので、ゆっくりとお読みくださいね。

「借金して不動産を購入すると、相続対策になる」

「借金して不動産を購入すると、株価が下がり、事業承継対策になる」

こんな話を聞いたことがありませんか？

個人と法人で取扱いが少しだけ違う部分がありますので、

個人の相続対策を前提にお話し、最後に法人のフォローをします。

まずは、具体例で解説しましょう。

○　借金２億円で２億円の賃貸物件を購入

→　建物は１億円で新築、土地は１億円で購入と仮定　

○　賃貸された建物は「固定資産税評価額×７０％」で評価

→　固定資産税評価額は「建築価額×５０〜６０％程度」

→　評価額は「１億円×５０％×７０％＝３，５００万円」

○　賃貸建物が乗っている土地は「路線価×約８０％」で評価

→　路線価は「時価×８０％」

→　評価額は「１億円×８０％×８０％＝６，４００万円」

○　建物、土地の評価額の合計額

３，５００万＋６，４００万円＝９，９００万円（＝約１億円）

結果として、２億円で購入した土地建物であっても、

相続税を計算する上での評価額は１億円になるのです。

しかし、借金は２億円あるので、

「資産１億円−借金２億円＝▲１億円」という純資産の圧縮ができるのです。

仮に、賃貸物件を取得する前の資産は預金２億円のみとします（純資産２億円）。

そうすると、賃貸物件を建てた後の資産状況は下記となります。

（資産）預金２億円＋土地建物１億円＝３億円

（負債）借金２億円

（純資産）資産３億円−負債２億円＝【１億円】

結果として、２億円の評価が１億円になったので、

「借金で賃貸物件を購入すると相続税対策になる」ということです。

しかし、よく考えて欲しいのです。

この話は合っている部分と間違っている部分があるのです。

それは借金ではなく、

手持ちの預金で賃貸物件を購入しても「効果は【全く】同じ」ということです。

実際に計算してみましょう。

土地建物の購入資金は手持ちの預金２億円を使ったので、

預金の残高は０円です。

そして、土地建物の評価はどのお金で建てても変わらないので１億円です。　

そうすると、賃貸物件を建てた後の資産状況は下記となります。

（資産）預金０円＋土地建物１億円＝１億円

（負債）借金０円

（純資産）資産１億円ー負債０円＝【１億円】

結果として、借金して賃貸物件を建てても、

手持ち預金で賃貸物件を建てても、その効果は【１円も変わらない】のです。

ちなみに、借金で購入した場合の資産状況はこうでした（上記と同じ）。

（資産）預金２億円＋土地建物１億円＝３億円

（負債）借金２億円

（純資産）資産３億円−負債２億円＝【１億円】

ただし、厳密にいうと、銀行に支払う利息があるので、

「銀行の利息分だけ財産が増えない」となっています。

だから、手持ちの預金があるのに敢えて借金で賃貸物件を購入することは、

「財産が増えないから、相続税対策になっている」

という本末転倒なことになっているのです。

つまり、「預金と借金の両建ては意味がない」のです。

今回はわかりやすいように預金を全て使い切る例にしましたが、

実際にはある程度の預金を残すことになります。

だから、預金と借金のバランスが大切ということです。

しかし、世の中には預金と借金が【意味の無い両建て】になっており、

財産が増えないという意味での相続税対策になっている方も本当に多いのです。　

意味の無い借金は早く返した方がいいのです。

さあ、ここから法人のフォローをします。

上記の方法を事業承継に伴う株価対策で採用することがありますが、

この場合に注意することがあります。

それは【法人の場合は】

「株式の相続、贈与の日から３年以内に購入した土地建物は【時価】で評価」

ということです。

上記の計算例では固定資産税評価額、路線価をベースに計算したので、

資産の評価額をかなり圧縮することができました。

しかし、ここが時価となるので、

資産の評価額はもっと高くなる可能性があるのです。

もちろん、「３年以内」という規定なので、

３年を超えれば、個人の場合と同じ考え方になります。

だから、「この方法で株価を圧縮した上で株式を贈与したい」

とお考えなら、３年待つ必要があるのです。

もちろん、「時価＜評価額」となる可能性もあるので、

一概には言いきれませんが、大半の場合はこの理屈が成り立ちます。

いかがでしょうか？

「借金＝相続対策」と勘違いされている方は

【本当に】沢山いらっしゃいます。

しかし、その対策は【本当の意味での相続対策】には

なっていないかもしれません。

しかし、建築会社の営業マンも銀行員もこのことを知らず、

提案してくれない、提案が間違っていることもよくあります。

もし、皆さんが相続対策、事業承継対策の中で

この方法をお考えなら、今日の内容は必ず覚えておいてくださいね。

それから、話は変わりますが、

「知識が無いから提案してくれない、提案が間違っている」

ということでは、こんなものもあります。

賃貸建物の建築主を

○　土地の所有者である個人（例：父）

○　同族会社

のいずれにするかで相続税対策の効果が【大きく】変わるということです。

しかし、この選択の提案がされないことも【よく】あります。

今回は長くなるので止めておきますが、

この話もどこかの機会で解説したいと思います。

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