節税が得意な税理士、(株)日本中央会計事務所、日本中央税理士法人

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朝４時起きの税理士　見田村です。

いつもありがとうございます。

さて、「税理士のための売上倍増塾」（第７期）ですが、

人数を確定させるため、今週で申込みを締め切らせて頂きます。

税理士の方は是非、ご参加くださいね。

ご参考までに、過去にご参加頂いた方の声をご紹介します。

○　奈良県生駒市　堀井税理士事務所　堀井昭彦　様

片道３時間かけて、奈良から足を運んだ甲斐がございました。

いただいた顧問契約書のひな型を参考にするだけでも

売上アップのイメージがグッと涌きましたね。

○　香川県高松市　徳田智美税理士事務所　徳田智美　様

本日、先生のお話をお聞きし、世界は大きく変わりました。

まずは実行してまいります。

○　東京都千代田区　公認会計士　長谷友春　様

ここまで開示していいのか？と思う内容も多く、充実した内容でした。

「出し惜しみはしない」という言葉は特に印象に残りました。

○　神奈川県厚木市　小川正人税理士事務所　小川正人　様

私のやっている営業とは似て非なるものでした。

成功だけでなく失敗事例も多くあり、今後の時間の節約になります。

○　愛知県名古屋市　森本雄一税理士事務所　森本雄一　様

成長する会計事務所のビジネスモデルを聞かせて頂き、

大変参考になりました。

○　大阪府交野市　松本昌士税理士事務所　松本昌士　様

全体的にとても価値の高い内容でしたし、

すぐに実践できることがたくさんありましたので、

早速やっていきたいと思います。

この塾は普通の人なら開示しないノウハウもお伝えしています。

私も本気で３ヶ月間頑張りますので、一緒に頑張りましょう。

税理士の方は是非、ご参加くださいね。

今週の金曜日で申し込みを締め切らせて頂きます。

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では、今日の１分セミナーにいきましょう。

テーマは「誰の名義で建物を建てるのか？」です。

前回、相続税対策のことを書いたら、色々な方から反響がありました。

そこで、今回も相続税対策のことを書いてみたいと思います。

また、今日、お話しする方法は一般的にはあまり行なわれていませんが、

かなり有効な方法です。

具体的には、父が子供名義の土地にアパートを建て、

子供に相当の地代※を支払うという方法です。

※　相当の地代とは、簡単にいえば「土地の相続税評価額×約６％」です。

※　地代としては、かなりの高額になります。

なお、父が土地を借りるにあたっての権利金は支払いません。

この場合、父の預貯金が子供に所得税、住民税、贈与税無しで

移転できるのです。

なぜならば、父の不動産貸付業が事業と呼べる規模※である場合、

同一生計の親族が支払いを受ける経費（例：地代）は

受け取る側では収入にしなくてもいいからです。

ただし、支払う側では経費になりません。

※不動産貸付業が事業と呼べる規模に該当するためには、

下記の条件が必要です。

（１）貸間やアパートなどについてはおおむね１０室以上

（２）独立した家屋についてはおおむね５棟以上（１棟につき２室と換算）

（３）青空駐車場などの土地の貸付けがある場合、

　　 貸地がおおむね５件で１室と換算

また、これは不動産事業全体で考えますので、

たとえば、貸室８室と貸地１０件の場合は合わせて１０室相当となり、

その不動産貸付業は事業と呼べる規模ということになります。

もちろん、この方法は父の不動産所得の計算上、

地代が経費にならないというデメリットはあります。

しかし、父の金融資産の移転を考える場合には有効な方法です。

ただし、この方法はある程度の期間で父の財産を移転させる方法なので、

実行後に父が短期的に他界してしまった場合は効果が半減してしまいます。

なお、これは親と子が同一生計である場合に使える方法なので、

この方法を使いたい場合は同居なども併せて検討する必要があります。

ちなみに、同一生計とは同居している場合は原則として同一生計となります。

もちろん、同居していても別生計の場合もあり得ますし、

別居していても生活費の送金状況などにより、

同一生計かどうかを判断することになります。

いかがでしょうか？

今日の話は不動産賃貸業を例にお話ししましたが、

一般の事業でも成り立つ話です。

賃貸物件を建てる場合、

「土地の所有者＝建築主」という前提になっていることがよくあります。

しかし、誰が建物を建てるかという選択肢は、

被相続人になる方の年齢、相続人の状況や構成、相続財産の額などの

様々な角度から考えて決めるべきことなのです。

具体的には、上記の方法のほか

○　土地所有者：父、建物所有者：父

○　土地所有者：父、建物所有者：子

○　土地所有者：父、建物所有者：同族法人（株主は父）

○　土地所有者：父、建物所有者：同族法人（株主は子）

というパターンがあります。

これらを状況、目的に合わせて選択する必要があるのです。

しかし、ここまで検討した上で意思決定しているケースは

一般的には少ないでしょう。

一口に土地の有効活用といっても、色々な形態があるのです。

相続税に限らず、私の話を聞いて頂くと、

「もっと得になる方法があったんですね・・・」とおっしゃる方が

本当に沢山いらっしゃいます。

しかし、これでは「後の祭り」です。

人間の病気と同じで治療法は１つではないのです。

しかし、不動産営業マンや税理士の知識が足りないばかりに、

不利な選択をされる方は多いのです。

節税でも税務調査の対策でも何でも同じですが、

○　検討すべきことを「全て」考えた上で意思決定する

○　正しい方法を選択する

としないと、「損をしてしまった・・・」となるのです。

ここは非常に重要なポイントなので、憶えておいてくださいね。

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代表取締役・代表社員・税理士見田村元宣

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■編集後記

今年の夏は環境省にならい、スーパークールビズを採用することにしました。

チノパン、ポロシャツ、アロハシャツなどをＯＫとしました。

私自身もかなり楽ですね（笑）。

冷房を使い始めても、使い方に気をつけます。

みんなで一緒に節電に協力していきましょう！