節税が得意な税理士、(株)日本中央会計事務所、日本中央税理士法人

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朝４時起きの税理士　見田村です。

いつもありがとうございます。

先週の金曜日は栃木県、昨日は兵庫県まで出張してきました。

遠方の方からご依頼を頂くのは本当にありがたいことなのですが、

この場合に「いつも」思うことがあります。

それは

「骨折しているのに、風邪薬を処方している」ようなレベルの

会計処理や税理士からの回答が【本当に】多い

ということです。　　

つまり、ミスというレベルを超えているのです。

こういう事例に出会うと、

「もっと早ければ、別の方法もあったのに・・・」

と本当に歯がゆい思いをすることも多いのです。

もし、皆さんが何かしらの税務問題でお悩みなら、

早めにご相談いただければと思います。

単発のご相談（お電話でも可）にも対応いたします。

傷口が広がらないうちに、是非、ご相談くださいね。

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では、今日の１分セミナーにいきましょう。

今回は「相続対策でアパートを建てるなら」についてお伝えします。

相続対策でアパートを建築することがあります。

そして、多くの場合、

○　土地の名義・・・被相続人になる方（このメルマガでは「父」とします）

○　建物の名義・・・同上

となっています。

この場合、

「建築後の土地の評価額＝建築前の土地の評価額×約８０％」

となり、土地の評価が下がります。

だから、地主さんはアパートを建て、相続税対策をするのです。

もちろん、アパートに限らず、賃貸物件なら同じ効果があります。

ただし、この対策の問題点は

○　父のアパートからの不動産所得に所得税と住民税がかかる

→　高額になることもある

○　その税引後の金額が預金として残った場合、さらに相続税がかかる

ということです。

仮に、所得税と住民税を５０％、相続税を５０％とすれば、

不動産投資で得た利益の２５％しか手元に残らないことになります。

これでは税金を支払うために不動産賃貸業をやっているようなものです。

では、これを防ぐためにはどういう対策があるのでしょうか？

たとえば、アパート（建物のみ）を子供に贈与する方法があります。

こうすれば、

○　アパートの収入は子供（建物所有者）の収入になる

→　父に比べて、所得税と住民税の税率が低いことも多い

→　手取り額の効率がアップ

○　父の相続時にこの手取り額には相続税はかからない

となるのです。

しかし、単純にこの方法を実行すると、

アパートを建てたことによる相続税対策の効果がなくなってしまうのです。

つまり、「建築後の土地の評価額＝建築前の土地の評価額」

となってしまうのです。

これを防ぐために、単純に贈与するのではなく、

下記の流れとします。

（１）不動産管理会社（同族会社）を設立する（以下、Ａ社という）

（２）Ａ社が父からアパートを一括借り（サブリース）する

→　各部屋の賃借人とは賃貸借契約をやりなおす

→　各部屋の賃借人はＡ社から借りている状況にする

（３）アパート（建物のみ）を父から子供に贈与する

（４）各部屋の賃借人から預かっている敷金相当額の預金を子供に贈与する

→　敷金はアパートに関する債務なので、一緒に贈与する

（５）相続が発生する

こうすれば、

○　土地の評価額を下げた効果は維持できる

○　アパートの収入は子供のものになる

ということができるのです。

なぜ、これが可能かというと、

（１）建物を贈与した時点

（２）相続が発生した時点

の建物の賃借人が同じならば、土地の相続税対策の効果が維持できるからです。

しかし、各部屋の賃借人は入れ替わるので、

（１）と（２）の時点の賃借人を固定することはできません。

そこで、父からＡ社が借りている状態にしてから、

子供に贈与するのです。

そうすれば、

（１）建物を贈与した時点の賃借人・・・Ａ社

（２）相続が発生した時点の賃借人・・・Ａ社

となり、土地の相続税対策の効果が維持できるのです。

もちろん、この方法は第三者の会社がサブリースをしている場合にも

応用できます。

ただし、この場合は（２）の時点までその契約を継続しないと、

土地の評価額が元に戻ってしまうので注意が必要です。

あくまでも、（１）と（２）の時点での賃借人が

同じでなければならないのです。

この点はご注意くださいね。

それから、話は変わりますが、同族会社が父から一括借りしている場合、

下記の形態になっていることがあります。

父　→　同族会社が一括借り　→　さらに第三者の会社が一括借り

しかし、これは合理的な取引きとは言えません。

なぜならば、

○　一括借りは空室対策というリスクを回避する方法

○　第三者の会社が借りていることで、このリスクは回避できている

○　同族会社が父から一括借りする意味がない

となるからです。

この場合、同族会社が「父と第三者の会社の間」に入る

合理的な理由はありません。

結果として、「単なる利益を抜くための会社」となり、

合理的な取引きとは言えなくなってしまうのです。

しかし、この状況になっている方も沢山いらっしゃいます。

不動産管理法人が節税のために設立されていることは

税務署は「百も承知」です。

だからこそ、合理性のある取引形態にし、

否認されないようにしておくことが重要なのです。

それから、常に赤字の不動産管理法人がありますが、

これも経済合理性がないことが大半です。

これは別の回に詳しく書きたいと思いますが、

併せてご注意下さいね。

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代表取締役・代表社員・税理士見田村元宣

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お伝えした方法を実行する際は当社までご相談ください。

また、この内容は掲載日現在の法令や通達などに基づいておりますので、

ご注意ください。

■編集後記

９月で「税理士のための売上倍増塾」（第７期）が終わりました。

私がお伝えした方法を実践された方はきちんと結果が出ており、

「私のノウハウをお伝えして本当に良かった」と思いますね。

自分のノウハウの確かさも改めて検証できました。

もっとも、私が実際に行なってきた方法なので、

効果が出ることは分かっているのですが（笑）。

ちなみに、私がマーケティングセミナーを行うと

「ここまで話していいのですか？」というご感想を頂くことがよくあります。

しかし、「そこまで話す」から意味があるのです。

世の中のセミナーの中には

○　小出しになっている

○　本当のノウハウは言わない

ということもあります。

自分の全部を出し切ってカラになり、

そして、更なる進歩を目指すことが大切ですね。

正直、小出しにした方が楽だし、儲かるのでしょうが（笑）、

それでは役に立たないですからね。

今後もノウハウ全開でいきますので、

どうぞ、メルマガ＆セミナー＆ＤＶＤをご覧くださいね。