節税が得意な税理士、(株)日本中央会計事務所、日本中央税理士法人

朝４時起きの税理士　見田村です。

いつもありがとうございます。

今、名古屋でこのメルマガを書いています。

ちなみに、昨日はお客様と飲みに行き、寝たのが午前０時３０分で、

午前４時に起き、メルマガの執筆開始です。

そして、今日の午前中はコンサル、午後は有料相談という１日です。

明日は三重県に移動、明後日は京都、その次の日は大阪、

という１週間です。

２ヶ月に１回は月〜金で愛知、岐阜、三重、京都、大阪と回るのですが、

遠方からでもお呼び頂けることは本当に嬉しいですね。

日本全国どこでも行きますので（笑）、是非、お声がけくださいね〜。

では、今日の１分セミナーにいきましょう。

今回は「賃貸物件の建て替え中に相続が発生したら・・・」を解説します。

賃貸マンション、賃貸アパート、賃貸ビルなどの賃貸建物が

建っている土地は更地に比べ、低く評価されます※。

※　貸家建付地（かしやたてつけち）といい、約８０％で評価される

地主さんが相続税対策（節税）をするために、

駐車場などの更地に賃貸物件を建てるのはこういう意味からです。

なぜ、このように低く評価されるかというと、

更地に比べ、借家人の権利が土地に及んでいるからです。

しかし、どんな建物にも寿命があり、

いずれは建て替えなければならない時期が来ます。

では、その建て替え中に相続が発生したら、

その土地の評価はどうなるのでしょうか？

これに関し、興味深い裁決をご紹介します。

○　平成４年１２月９日

・　相続開始日に建物を【建替中】

・　旧建物の賃借人が引き続き、新建物に入居することとなっている

・　立退料の支払がない場合、または、新築中の建物について、

　　権利金の授受があり、賃貸借契約が成立済の場合は貸家建付地でＯＫ

http://www.kfs.go.jp/service/JP/44/25/index.html

○　平成７年１１月１４日

・　相続開始日に建物を【新築中】（建て替えではなく）

→　具体的に「新築中」とは書いてありませんが、そう推察されます。

・　以前からの賃借人は存在していない

・　賃貸借「予約」契約は締結されているが、賃貸借契約は未成立

・　貸家建付地として評価できない

http://www.kfs.go.jp/service/JP/50/17/index.html

これらの裁決から分かることは

「建て替え中であっても、貸家建付地で評価されることはある」

ということです。

具体的な条件としては、

○　旧建物の賃借人が引き続いて新建物に入居することとなっている

○　立退料の支払がない場合など

○　新築中の建物につき、権利金の授受が完了し、賃貸借契約が成立済

ということです。

当たり前の話ですが、

全ての賃貸物件はいずれ建て替えなければならない時期を迎えます。

しかし、この場合に

○　父母など（不動産所有者）が死期を予測できる病気にかかっている

○　賃貸物件を建て替える時期を迎えている

ということもあり得ます。

こういう場合、建て替え中に相続が発生したら、

貸家建付地の評価が使えなくなると勘違いし、

建て替えを躊躇（ちゅうちょ）することもあるでしょう。

しかし、そうではなく、

建て替え中であっても、一定の条件を満たせば、

更地評価よりも低い貸家建付地の評価をすることができるのです。

もちろん、第三者への賃貸であれば、

こういう条件を満たすことができる場合とできない場合があります。

しかし、同族法人への賃貸であれば、

意図的にこういう条件を満たすことができるのです。

また、

○　旧建物・・・同族法人が一括借り上げし、第三者に賃貸

○　新建物・・・同族法人が一括借り上げし、第三者に賃貸

ということもあり得るでしょう。

ただし、同族会社の場合、具体的な法令がなくても、

「税務署が租税回避行為と判断したら否認できる」

という法律があるので、これも考慮すべき点ではありますが。

ただし、この否認方法は実際には適用されることは少ないので、

必要以上に恐れる必要はありません。

やり過ぎな行為は別ですが・・・。

いかがでしょうか？　　

賃貸物件が建て替え中の場合、「貸家建付地の評価はできない」と

勘違いされている方は沢山いらっしゃいます。

しかし、そうではないのです。

今日、ご紹介した裁決は賃貸アパート、賃貸マンション、賃貸ビルなどを

所有する不動産オーナーにとっては重要なものです。

是非、印刷し、じっくりとお読みくださいね。

なお、本題とは関係ありませんが、　

「賃借人が住んでおらず、家賃が未払であっても、賃貸借契約は継続中」

と認められた下記裁決（平成２１年１０月２３日）もあります。

併せて、ご覧ください。　　

http://www.kfs.go.jp/service/JP/78/28/index.html

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ご注意ください。

■編集後記

今、午前６時４５分。

やっと書き終わったので、これから配信しま〜す。

さあ、今からシャワーを浴び、朝ご飯です！

今日も１日、頑張るぞ〜！