節税が得意な税理士、(株)日本中央会計事務所、日本中央税理士法人

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朝４時起きの税理士　見田村です。

いつもありがとうございます。

それでは、今日の１分セミナーにいきましょう。

今回は「子供がお金を出して、親の家をリフォームしたら？」を

お伝えします。

今回のメルマガは（株）インスパイアコンサルティング発行の

メルマガ（税理士向け、見田村は金曜日担当）で、４/１２（金）に

配信したものと同じ内容です。

ただし、上記メルマガは税理士向けのため、専門的に書いたのですが、

この内容は一般の方にも重要な内容なので、こちらでも内容を

わかりやすく書き直し、配信いたします。

先日、あるＴＶ番組で家屋の大改築のことを取り上げていました。

ただし、私は家屋が綺麗になったことよりも、

私は違うことが気になりました。

それは下記の流れですが、一般的にもよくあることかと思います。

（１）父名義の家屋が老朽化（父には改築資金が無い）

（２）子がお金を出し、父名義の家を改築

（３）建物の名義は父のまま

→　改築部分のみを子名義として登記することは制度上、不可

（４）子がお金を出し、父の資産価値が増加

（５）子から父への贈与になる

→　改築資金はそれなりの額になるため、贈与税額も多額（父負担）

→　父は贈与税が支払えない（子が負担すれば、さらに贈与）

ＴＶを見ていて、こんなことが気になるなんて、職業病ですね（笑）。　　

それはさておき、こういうケースは世の中では多々あり、

「知らない間に」贈与した状態になっていることもあるでしょう。

実際、増改築部分に関し、夫から妻への贈与となり、

納税者が負けた事例があります（東京地裁、昭和５１年２月１７日）。

だから、単純に資金提供してはいけないのですが、

父名義の建物を改築したいということも現実問題としてあります。

では、どう対策していけばいいのでしょうか？

２つの方法を解説していきます。

○　対策１（共有名義にする方法）

「父の家屋の時価」と「子が提供する金額」のバランスを考え、

共有名義で登記する方法があります。

例：父の建物の時価３００万円、子供が提供する額１，５００万円の場合

・父の持分・・・「３００÷（３００＋１，５００）＝１/６」

→　父から子への移転部分：３００万円×（１−１/６）＝２５０万円

・子の持分・・・「１，５００÷（３００＋１，５００）＝５/６」

→　子から父への移転部分：１，５００万円×（１−５/６）＝２５０万円

結果として、双方に移転する価値が同額なので、

贈与という問題は発生しません。

また、父は家屋の一部を譲渡することになりますが、

譲渡に伴う売却益（課税対象）が出ることはまず無いでしょう。

○　対策２（事前に建物の名義を変更する方法）

父の建物を子に贈与（または売却）した後に改築を行ないます。

そうすれば、子名義の建物を子が自己資金で改築したことになり、

何の問題もありません。

なお、今回は「改築」を前提にしましたが、

「増築」でも同じ理屈となります。

いかがでしょうか？

税制改正で相続税の基礎控除額が下がりますので、

今まであればチェックされなかった相続人の通帳が

税務調査の対象になることも出てくるでしょう。

ちなみに、相続税の税務調査では相続人の通帳も見られますし、

事前（税務調査前）に金融機関に照会をしていることも普通のことです。

その際に、相続人の口座から被相続人の口座に多額の資金移動があり、

それが改築資金ならば「子から父への贈与」と否認されてしまいます。

よくあるケースでありながら、「贈与税が課される」という問題が

見落とされがちな部分です。

現実問題としては、税務調査で指摘を受けた後でも

「錯誤（さくご）」ということで登記を直し、贈与税の問題を

回避することもあるのでしょうが、これは保証できません。

贈与として否認されるのが「本来の形式」ですから。

共有にするか、子名義に変えておくか。

親に増改築の資金が無いならば、

最初から登記を変更しておく必要があるのです。

ご注意くださいね。

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また、この内容は掲載日現在の法令や通達などに基づいておりますので、

ご注意ください。

■編集後記

今日、新百合ヶ丘で「相続、生前贈与の対策セミナー」を行います。

一般の方が誤解されやすい部分も含め、

色々と解説していきたいと思います。

ご参加される方は楽しみにお待ちくださいね！

私のこのテーマのセミナーは「そんなこと、初めて聞いた！」という方が

多いのが特徴なので。

もっとも、メルマガでもかなり書いてはきたのですが（笑）。